Wokół operacji kredytowych narosło w ostatnich latach sporo kontrowersji. Część z nich jest wynikiem braku rozeznania w prawidłach rynku finansowego, inne są bezpośrednim efektem przemilczania niektórych faktów zarówno przez media, od których większość z nas czerpie informacje o świecie, jak i przez pracowników instytucji finansowych udzielających pożyczek. Niepewność i brak najważniejszych informacji sprawiają że niektórzy z nas na dźwięk słowa „kredyt” czują niepokój. Ale czy rzeczywiście uzasadniony?

Czy kredyt to dobry pomysł? To ważne pytanie, w końcu mówimy o zaciągnięciu długu. Jednak oprócz celu, na który przeznaczymy uzyskaną pożyczkę liczą się jeszcze warunki, na których tego dokonamy. Jeśli nasze plany są droższe, niż przewidywałby osobisty budżet, brak gotówki nie musi być przeszkodą w ich realizacji. Istnieją rozwiązania, które pozwalają zaradzić sytuacji, a o których szczególnie warto pomyśleć, kiedy zakłada się rodzinę i ma szanse kupić, albo wybudować własny dom. Tak naprawdę problem pojawia się dopiero wtedy, gdy już się zdecydujemy wziąć pożyczkę, ale nie bardzo wiemy jak tego dokonać i do którego banku najlepiej zwrócić.

Czy wszystkie okazje są tak wspaniałe jak próbują nas przekonać reklamy?

Czy przedstawiciel banku, z którym rozpoczniemy rozmowy rzeczywiście proponuje rozwiązania najbardziej stosowne do sytuacji? Czy zobowiązanie jakie podejmiemy nie zwiększy za jakiś czas swojej objętości? Wszyscy się zgodzimy, że warto korzystać z życia, aczkolwiek należy do tego podchodzić rozsądnie. Nie warto przecież zapożyczać się, by wziąć bezpłatny urlop i spędzić go na bankietach - cel pożyczki musi być konkretny. A kredyty hipoteczne, to pożyczki dedykowane – przygotowane właśnie pod konkretne przeznaczenie.

By operacja miała sens, podpisanie umowy kredytowej musi poprzedzić wynegocjowanie w banku zadowalających warunków pożyczki. Nie warto iść za trendem – kredyt kredytowi nie równy. Fakt, że według statystyk Polacy coraz częściej korzystają z kredytów hipotecznych, zwłaszcza zaciąganych na 30 lat nie oznacza, że wszystkie kredyty są znakomitymi rozwiązaniami. Rynek – a rynek finansów nie jestem tu wyjątkiem – premiuje indywidualne podejście do Klienta, zaś każdy kredytobiorca jest w innej sytuacji. Warto zadać sobie pytanie, czy akurat nasza nadaje sens naszemu zadłużeniu?

Czy kredyt hipoteczny to wymuszona konieczność?

Cechą charakterystyczną polskiej rzeczywistości jest to, że nie każdego stać na własne mieszkanie, którego zakup dałoby się sfinansować z oszczędności. Wiele osób decyduje się więc na kredyt hipoteczny Co możemy o nich powiedzieć ogólnie? Otóż posiadają one ustabilizowaną sytuację finansową i patrzą w przyszłość bez zbędnego pesymizmu. Biorąc to pod uwagę, zakładają, że kupno własnego M na hipotekę po prostu się opłaca. Co może do tego dodać doświadczony ekspert finansowy?

- Przede wszystkim kredyt hipoteczny to jedna z najtańszych obok kredytu studenckiego pożyczek, która w porównaniu do okresu kredytowania wypada tanio. Ale chociaż im dłuższy okres kredytowania tym niższa rata, trzeba pamiętać że zbyt długi czas hipoteki może być finansową pułapką.

- Kredyt zasługujący na miano „opłacalnego” nie powinien być zaciągany na dłużej niż 30 lat. Przy czym warto zwrócić uwagę, że pożyczka z 20-letnim okresem kredytowania niejednokrotnie okazuje się lepszym kompromisem między potrzebami a możliwościami. Chociaż w takim wypadku comiesięczna rata jest wyższa, całkowity koszt kredytu będzie niższy niż przy dłuższym czasie.

Ktoś mógłby zapytać – „skoro tak ładnie to wygląda, skąd się wzięły kontrowersje”?

Otóż są one związane z kredytami konsumpcyjnymi, ale nie ze wszystkimi, tylko tymi lekkomyślnie zaciąganymi na spontaniczne zachcianki i chwilowe przyjemności. A do takich kredytów należą przecież – i tak są często ujmowane przez statystyki - debety na kontach debetowych oraz nierozsądnie wykorzystywane limity kart kredytowych. Inne stereotypy dotyczące kredytów wynikają z niewłaściwego podejścia do pożyczki. Mówimy o takim, kiedy Klient bierze kredyt na maksymalną oferowaną przez bank kwotę, decyduje się na maksymalnie wydłużony okres spłaty, który obniża ratę ale niestety zwiększa koszty całkowite pożyczki, a przy tym uznaje, że wysokość comiesięcznej raty nie jest problemem, wychodząc z założenia, że w przyszłości „raczej na pewno” będzie więcej zarabiać i ogólnie „jakoś to będzie”. Sprawy jednak nie zawsze układają się jak przewidujemy, rzeczywistość przyszłości może się okazać mniej optymistyczna od założeń. Jak się zachować? Na początek skoncentrować na ustaleniu wysokości raty kredytu.

Przyjmuje się, że rata kredytu nie powinna być wyższa niż 30 procent dochodu netto, przy założeniu że wartość kredytu nie przekroczy 80 procent wartości całej nieruchomości. W związku z tym warto będzie zainwestować we wkład własny, który pozwoli na uniknięcie dodatkowych kosztów około-kredytowych. O jakich kosztach mowa? Wykupienie ubezpieczenia na wypadek niskiego depozytu. Pozwala ono na uniknięcia naliczenia wyższych odsetek od kredytu.

Kwestia nadpłaty

Z mojego doświadczenia jako eksperta finansowego wynika, że wielu Klientów zastanawia się, czy warto nadpłacać kredyt. Często jest to niezbyt korzystne rozwiązanie. Wiąże się ono bowiem ze sporą prowizją od raty miesięcznej, zwykle na poziomie 1-2 procent. Dodatkowo bank może wskazać dodatkowe koszty spisania nowego harmonogramu spłat, a w wielu wypadkach wymagać nawet dalszego opłacania miesięcznych rat. Znów wracamy więc do kwestii wkładu własnego - warto posiadać rezerwę gotówki w gotowości i tym zabezpieczyć się przed utratą płynności finansowej.

Jak podjąć decyzję, co brać pod uwagę?  

Warto po prostu wziąć notatnik i wypisać argumenty „za i przeciw” w kwestii posiadania domu, lub mieszkania. Zastanowić się, czy faktycznie to najlepsza możliwa okazja, a kupno musi nastąpić „teraz, zaraz i natychmiast”? Może da radę odczekać jeszcze chwilę i wypracować stosowny wkład własny?

A co jeśli decyzja wydaje się nieuchronna?

• Słuchać rozsądku, nie emocji.
• Przemyśleć kwestę metrażu. Czy mieszkanie musi być rzeczywiście tak duże? W końcu każdy metr kwadratowy to konkretne pieniądze
• Zweryfikować koszty, czyli wziąć pod uwagę nie tylko koszty kupna nieruchomości lecz i jej remontu. Dobrze by zdolność kredytowa objęła zarówno inwestycję, jak i konieczne naprawy
• O wiarygodność kredytową zadbać odpowiednio wcześniej. Jak? Zajrzeć do biur informacji gospodarczej i sprawdzić, czy przypadkiem nie figuruje w ich rejestrach jakieś zadłużenie.
• Zadbać o skuteczność w negocjacjach z bankiem – każdy przysłowiowy „patyk” zachowany w kieszeni do dodatkowa oszczędność. Nie należy podpisywać gotowych formularzy tylko dlatego, że przedstawiciel banku podsunął je do podpisania. Zgodnie z przepisami Klient ma prawo się zastanawiać, czyli zabrać dokument do domu i przestudiować go z pomocą taryfy opłat i prowizji oraz czytając regulamin.
• Nie przywiązywać zbytniej uwagi do marketingowych przynęt w postaci zwrotów „Atrakcyjne oprocentowanie“ i „najtańszy kredyt”. Przed wyborem konkretnej oferty porównać kilka propozycji i zwrócić szczególną uwagę na koszty dodatkowe takie jak opłaty notarialne, koszt ubezpieczenia, podatek od czynności prawnych. Wszystkie te sumy, które pojedynczo wydają się niepozorne, razem mogą stanowić nawet 10 procent wartości pożyczonych środków.

O czym jeszcze nie zapominać?

• Oprocentowanie kredytu – trzeba sprawdzić ile razy w roku i na jakich zasadach zmienia się jego wysokość. Oprocentowanie, które Klienci znają z oferty banków to zazwyczaj, tzw. oprocentowanie nominalne, które nie uwzględnia wszystkich opłat, czyli marzy, prowizji, opłat za rozpatrzenie wniosku. Faktyczny koszt oprocentowania kryje się pod RRSO!
• Wybór między ratami równymi i malejącymi - rodzaj zależy od sytuacji finansowej Klienta. Raty równe, w pierwszych latach kredytowania są niższe, z kolei raty malejące – droższe, ale ich ogólny koszt całkowity jest zdecydowanie bardziej opłacalny.
• Opcję promocyjnego oprocentowania lepiej potraktować ostrożnie – jeśli bank namawia do skorzystania z oferty przy pomocy argumentu korzystnego i promocyjnego oprocentowania, trzeba pamiętać, że bardzo często takie oprocentowanie jest naliczane wyłącznie w pierwszym roku spłacania kredytu, czyli na dłuższą metę, przy kredycie 20-letnim po prostu się nie opłaca.
• Często lepiej wybrać niższe oprocentowanie zamiast obniżki prowizji, jest to szczególnie opłacalne, przy kredytach hipotecznych z długim okresem kredytowania,
• Warto zwrócić uwagę, czy umowa dopuszcza zaciąganie innych kredytów. Dlaczego? Instytucje finansowe dość często stosują w umowie kredytowej zapis, uniemożliwiający Klientowi zaciągnięcie innych zobowiązań, bez swojej wcześniejszej zgody. Trzeba sprawdzić, czy ta klauzula dotyczy wszystkich kredytów, czy może tylko tych większych?

Liczy się czas

Przy zaciąganiu kredytu momentem kluczowym mogą być pierwsze dni kwartału, albo miesiąca. Dlaczego? To okresy, w których wiele banków zmienia swoje oferty. Nie znaczy to, że decyzja o wzięciu kredytu była chybiona, „wystarczyło trochę poczekać”. Nigdy nie ma pewności, jak propozycja banku się zmieni. Ale jeśli faktycznie Klient poczuje się pokrzywdzony, zawsze może przenieść hipotekę do innego kredytodawcy! Aczkolwiek, zanim tego dokona, powinien przeczekać okres, w którym bank nalicza koszty za wcześniejszą spłatę zobowiązania.

---